SCI à l’IR ou à l’IS : quelle option choisir ?

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une option populaire pour les investisseurs en immobilier. Elle permet de simplifier la gestion et la transmission d'un bien, mais aussi d'optimiser la fiscalité. Cependant, l'une des premières décisions à prendre concerne le régime fiscal : l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix a un impact direct sur la rentabilité de votre investissement.

Comprendre la SCI

Une SCI est une structure juridique qui a pour objet principal la propriété, la gestion et la mise en valeur de biens immobiliers. Elle est détenue par des associés qui partagent les bénéfices et les pertes, en fonction de leurs parts dans le capital. Un des avantages majeurs de la SCI réside dans la séparation du patrimoine personnel des associés et du patrimoine de la société. Cela permet de limiter la responsabilité des associés en cas de difficultés financières de la SCI.

SCI à l'IR : fonctionnement et avantages

Fonctionnement du régime fiscal

Lorsqu'une SCI est soumise à l'IR, les bénéfices de la société sont répartis entre les associés et imposés à leurs taux d'imposition personnels. Chaque associé est alors soumis à l'impôt sur le revenu sur sa part des bénéfices de la SCI. Concrètement, la SCI dépose chaque année une déclaration de revenus, et chaque associé inclut sa part des bénéfices dans sa déclaration de revenus personnelle.

Avantages de la SCI à l'IR

• Simplicité administrative : La gestion administrative d'une SCI à l'IR est généralement plus simple que celle d'une SCI à l'IS. La déclaration de revenus est moins complexe, et la tenue de la comptabilité peut être simplifiée.
• Taux d'imposition personnel : Pour les associés ayant un faible revenu global, l'imposition à l'IR peut être plus avantageuse que l'IS. En effet, le taux d'imposition à l'IR peut être inférieur à celui de l'IS, surtout si les revenus de la SCI sont modestes.
• Déduction des charges : Les charges de la SCI, comme les frais d'entretien, les intérêts d'emprunt et les taxes foncières, peuvent être déduites des revenus du foyer fiscal des associés, ce qui réduit le montant de l'impôt à payer.

Inconvénients de la SCI à l'IR

• Pas de bénéfices non imposables : Il n'existe pas de seuil de franchise ou de bénéfices non imposables pour une SCI à l'IR. Tous les revenus sont imposés.
• Taux d'imposition élevé pour les revenus importants : Si la SCI génère des revenus importants, l'imposition à l'IR peut devenir plus lourde que l'IS, notamment pour les associés qui ont des revenus importants. Prenons l'exemple de la SCI "Immobilière du Lac" détenue par deux associés, Mme Dupont et M. Martin. En 2023, la SCI a réalisé un bénéfice de 100 000 € . Si Mme Dupont est dans la tranche marginale d'imposition à 41% et M. Martin à 30% , leur part des bénéfices sera imposée à ces taux respectifs, ce qui représente une imposition totale de 35 100 € , contre 25 000 € si la SCI était soumise à l'IS.
• Impossibilité de déduire les frais de la SCI : Les frais engagés par la SCI elle-même, comme les salaires, les charges sociales ou les frais de gestion, ne peuvent pas être déduits des revenus du foyer des associés.

SCI à l'IS : fonctionnement et avantages

Fonctionnement du régime fiscal

Une SCI à l'IS est soumise à l'impôt sur les sociétés. La société paie l'impôt sur ses bénéfices au taux d'imposition applicable aux sociétés, qui est actuellement de 25% pour les premières tranches de bénéfices. Les associés ne sont imposés qu'à la distribution des bénéfices, et non sur le bénéfice global de la SCI. Ils reçoivent des dividendes qui sont soumis à l'impôt sur le revenu, mais à un taux réduit par rapport au taux d'imposition personnel.

Avantages de la SCI à l'IS

• Bénéfices non imposables : Une SCI à l'IS bénéficie d'un seuil de franchise de 10% du bénéfice imposable, ce qui permet de ne pas payer d'impôt sur les premiers revenus de la société. Par exemple, si la SCI "Les Jardins de la Mer" génère un bénéfice de 50 000 € , elle ne sera pas soumise à l'impôt sur les sociétés sur les 5 000 € premiers euros de bénéfices.
• Taux d'imposition réduit pour les revenus importants : Pour des revenus élevés, le taux d'imposition de l'IS peut être plus avantageux que celui de l'IR, notamment si les associés ont un taux d'imposition personnel élevé.
• Déduction des charges de la SCI : Les charges de la SCI, comme les salaires, les charges sociales et les frais de gestion, sont déductibles du bénéfice imposable de la société, ce qui réduit le montant de l'impôt à payer. Par exemple, si la SCI "Les Hauts de Ville" engage un gérant salarié, les frais de salaires et les charges sociales de ce gérant seront déductibles du bénéfice imposable de la SCI.

Inconvénients de la SCI à l'IS

• Complexité administrative : La gestion d'une SCI à l'IS est plus complexe que celle d'une SCI à l'IR. La tenue de la comptabilité est plus rigoureuse, et la déclaration d'impôts est plus importante.
• Double imposition : Les bénéfices de la SCI sont imposés à l'IS au niveau de la société, puis à nouveau à l'impôt sur le revenu au niveau des associés lors de la distribution des dividendes, ce qui peut générer une double imposition.
• Taux d'imposition élevé pour les petits revenus : Pour les SCI générant des revenus modestes, le taux d'imposition de l'IS peut être moins avantageux que celui de l'IR.

Critères de choix : quel régime fiscal choisir ?

Le choix du régime fiscal pour une SCI est un choix complexe qui dépend de nombreux facteurs. Il est important d'analyser les avantages et les inconvénients de chaque régime et de choisir celui qui correspond le mieux à votre situation. Pour vous aider à prendre la meilleure décision, voici quelques éléments clés à prendre en compte :

• Revenus de la SCI : Le niveau de revenus prévisionnel de la SCI est un facteur déterminant. Pour les revenus faibles, l'IR peut être plus avantageux. Pour les revenus importants, l'IS peut être plus intéressant. Par exemple, si la SCI "Le Château de la Colline" prévoit de générer un bénéfice de 200 000 € par an, l'IS sera probablement plus avantageux que l'IR.
• Composition du capital : La répartition du capital entre les associés peut également influencer le choix fiscal. Si le capital est détenu par plusieurs associés ayant des taux d'imposition personnels différents, l'IR peut être plus avantageux. En revanche, si le capital est détenu par un seul associé avec un taux d'imposition élevé, l'IS peut être plus intéressant.
• Taux d'imposition personnel : L'imposition des associés joue un rôle essentiel. Si les associés ont un taux d'imposition personnel faible, l'IR peut être plus avantageux. En revanche, si les associés ont un taux d'imposition élevé, l'IS peut être plus intéressant.
• Besoin de liquidités : Si les associés ont besoin de liquidités rapidement, l'IS peut être plus avantageux car les bénéfices peuvent être distribués plus facilement. L'IR nécessite un délai de distribution des bénéfices, ce qui peut être un inconvénient pour certains investisseurs.
• Horizon temporel : Le choix fiscal peut également varier en fonction de l'horizon temporel prévu pour la SCI. Si la SCI est destinée à être vendue à court terme, l'IR peut être plus avantageux. Si la SCI est destinée à être conservée sur le long terme, l'IS peut être plus intéressant.

Aspects pratiques : formalités, démarches et conseils

Une fois le régime fiscal choisi, il est important de respecter les formalités administratives nécessaires à la création de la SCI et à son fonctionnement. Il est également important de se faire accompagner par un professionnel pour un choix éclairé et une gestion optimale de la SCI.

Un expert en fiscalité immobilière est en mesure de vous fournir une analyse approfondie et personnalisée de votre situation, vous permettant de prendre la meilleure décision pour votre investissement immobilier.